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「华都最可靠网站」2019年地产成交规模"先扬后抑" 2020年将如何发展?

发布时间:2020-01-11 11:35:40 热度:1776

「华都最可靠网站」2019年地产成交规模

华都最可靠网站,本文来自 微信公众号“克而瑞研究中心”。

2019年楼市政策可以用“一波三折”来形容,中央层面仍坚持“稳字当头”,从两会的“防止房市大起大落”到政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再到新华社“坚守房住不炒底线”,整体政策的主基调未发生根本改变。而地方充分贯彻了一城一策、城市主体责任的长效机制,调控政策有收有放:多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;苏州、西安、大连等加码调控,西安政策力度相较严苛;抢人大战再掀高潮,更多二三线城市调降人才落户门槛, “四限”调控局部放松。

随着政策调控的持续发酵,楼市成交在下半年明显“转淡”且呈现出逐月下行的态势,不同能级城市行情相对独立,城市间分化也愈演愈烈。具体来看,一线城市供应小幅缩量,不过因刚需和改善需求的平稳释放,整体市场韧性较强,成交量同比尚保持可观的正增长。二线城市供求维稳,与去年同期基本持平,不过城市间内部分化加剧,沈阳、昆明等成交表现相对抢眼,而合肥、西安等城市二季度后市场热度明显下降;广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置的收紧,下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

与2019年末中央经济工作会议提出的“六稳”目标相一致的,房地产作为中国经济的压舱石、稳定锚,“稳”字大概率也将成为贯穿2020年楼市始终的关键词。加之一城一策、精准调控的大方向未变,表现在商品住宅成交量上,不会出现全国性共振的大起大落,此消彼长的动态平衡基本可期。

一线城市成交量有望稳步提升。一方面,一线市场在2019年表现出的极强韧性为来年楼市注入强大信心和向好预期,市场上观望情绪有所消散。另一方面,区域性利好频传,如上海自贸区临港新片区建设提速、深圳中国特色社会主义先行示范区构想获批,一定程度上将助力楼市发展。

二线城市整体成交量预计将保持平稳或小幅回升。一方面,多数二线城市基本面向好、潜在购房需求充裕,只是或受制于严苛的限制性政策,或观望于下行的市场行情,需求引而不发,但随着市场走势趋稳,这一部分潜在需求终将得以释放。另一方面,四季度以来,南京等多个城市相继发布边际宽松的人才购房新政,抢人大战再现端倪,伴随政策效力逐步释放,高净值人口流入也势必为二线城市楼市带来一定需求支撑。

三四线城市成交量或将继续下滑,但下滑幅度有限。回看2019年,棚改大幅缩量之下,三四线城市成交量并未出现崩盘式下跌,表明市场韧性犹存。事实上,三四线市场的刚需仍在缓步释放,改善性需求也尚有巨大可挖掘空间。退一步来说,棚改虽减未停,加之到位资金的时滞性,都能有效抑制整体市场下行的速度和幅度。

预计2020年,全国整体房价将延续2019年增速收窄、波动趋稳的态势。这主要基于“遏制房价大涨大跌”的主基调短期难会改变,以及热点城市调控目标不放松两方面假设。当然,部分城市或将“因城施策”根据自身楼市情况适当放宽调控力度,因此局部地区房价也将偶发波动与跳涨。

具体到各能级城市而言,一线城市房价将维持现有高位,同环比涨幅均将进一步收窄。一方面整体政策面趋严态延续的预期下,房价将避免短期环比波动。另一方面,土地造价抬升等成本驱动对房价产生的上涨动力与市场下行期中房企销售压力对房价产生的下跌压力两相对冲,一线城市房价将稳定在现有高位,预计同比涨幅将进一步收窄。

二线城市整体房价维持上涨但涨幅收窄,局部城市房价或有补涨。从2019年二线城市房地产市场行情来看,多数城市居民购买力对楼市依旧具有支撑。我们判断二线城市居民购房支付能力在2020年仍有能力支撑楼市发展,但涨幅会在“限价”政策的制约下逐步收窄。但部分政策调控较松、房价相对较低的内陆二线城市在人口集聚效应的作用下将出现房价补涨。

三四线城市调整压力突出,房价单城波动与多城分化将更加明显。首先受制于市场需求透支的原因,一部分民富基础较弱的城市由于返乡置业占比愈发提高楼市将出现“节点型”冷暖波动,房价也将随之波动加剧;其次考虑到环都市圈三四线城市在核心城市的辐射下有望更早充实市场需求,其房价变化与与仍将处于下行期的城市相比自然将有明显分化。

预判2020年,我们认为,整体库存维稳,上涨压力不大。不过城市间分化将持续加剧:库存压力将主要集中在前期需求透支严重,基本面缺乏支撑的三四线城市,而一线和核心二线城市依托于人才新政持续发力,“四限”调控不排除放松可能,以此会刺激一波刚需释放,库存量有望与今年持平或延续小幅增长,具体来看,

一线城市整体库存量整体维稳,涨跌幅将不超过5%。主要是基于在楼市加速转冷的背景下,一线成交尚有支撑,从今年的政策导向来看,上海临港发布人才新政,深圳调高“普宅”标准变相减税,都是为了刺激潜在购房需求的释放。从房企层面来看,调整推盘策略,加大供应是大概率事件,整体供求平衡也会促使库存量保持平稳。

核心二线城市和强三线城市库存风险可控,消化周期将维持在8-10个月左右,以南京、杭州、无锡、温州、东莞等东南沿海发达城市为典型代表,主要是随着人才新政逐步升级,变相解绑“限购”,加之长三角一体化,粤港澳大湾区等政策利好落地,一定程度上也可刺激刚性需求的短期释放,只要成交存在支撑,供应不大幅增量,这些城市便基本不存在库存风险。

前期需求透支严重,基本面缺乏支撑的三四线城市库存风险逐步浮出水面,诸如梅州、连江、汕头、江门等,这些基本都是人口净流出的城市,目前商品住宅消化周期均在30个月以上,即便供应不再放量,以目前低迷的成交走势来看,中长期库存风险依旧较大,应当引起高度重视。

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